Louer un bien en France peut s’avérer complexe, en particulier pour les expatriés et les entreprises qui ne sont pas familiers avec la réglementation locale. Deux principaux cadres juridiques régissent les contrats de location : la loi ALUR, qui vise à protéger les locataires en encadrant les frais d’agence pour les baux résidentiels classiques, et le Code Civil, qui offre une plus grande liberté contractuelle, notamment pour les baux commerciaux, les résidences secondaires et les locations meublées. Comprendre ces différences est essentiel pour faire les bons choix en matière de location.
Premier cas : la loi ALUR et l’encadrement des frais d’agence
Adoptée en 2014, la loi ALUR a été instaurée pour rendre le marché locatif plus équitable en régulant les frais d’agence pour les locations de logements vides à usage de résidence principale. Ces frais, partagés entre le propriétaire et le locataire, couvrent des prestations telles que les visites, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée.
Frais à la charge du locataire dans le cadre de la loi ALUR :
- Visites, constitution du dossier et rédaction du bail : plafonnés en fonction de la localisation, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable :
o Zones très tendues (ex. : Paris) : 12 €/m²
o Zones tendues : 10 €/m²
o Reste du territoire : 8 €/m²
• État des lieux d’entrée : également partagé entre locataire et propriétaire, avec un coût maximum de 3 €/m².
En instaurant ces plafonds, la loi ALUR vise à limiter les frais excessifs et à rendre l’accès à la location plus abordable.
Deuxième cas : le Code Civil et la liberté contractuelle
Les baux qui ne relèvent pas de la loi ALUR, tels que les baux commerciaux, les locations meublées ou les résidences secondaires, sont régis par le Code Civil, offrant une plus grande souplesse contractuelle.
Principales caractéristiques des baux relevant du Code Civil :
- Liberté contractuelle : les frais d’agence sont librement négociés entre le propriétaire et l’agence immobilière, sans plafonnement légal.
• Frais d’agence : généralement exprimés en pourcentage du loyer annuel (hors taxes et charges), ils oscillent en moyenne entre 10 % et 16 % (hors TVA).
• Services inclus : ces frais couvrent généralement la recherche de locataires, la négociation du bail, la rédaction du contrat et, parfois, la gestion locative.
Évolution du marché et transition vers les baux du Code Civil
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, le marché locatif s’est progressivement adapté. De plus en plus de propriétaires et d’agences immobilières ont opté pour des baux relevant du Code Civil afin de bénéficier d’une plus grande flexibilité. À Paris, en 2023, une large part des agences immobilières avait déjà basculé vers ce modèle, rendant le marché davantage régi par l’offre et la demande. Bien que cette pratique soit tolérée, elle va à l’encontre de l’objectif initial de la loi ALUR.
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Naviguer sur le marché locatif français peut être un véritable défi, en particulier pour les expatriés et les entreprises étrangères qui ne maîtrisent pas les subtilités des réglementations locales. Faire appel à un expert en relocation comme Eres Relocation permet d’assurer un processus de location fluide et sécurisé. Nous accompagnons nos clients dans le choix du bail le plus adapté, la négociation des conditions et l’optimisation du processus locatif. Notre expertise vous garantit non seulement de trouver un logement répondant à vos besoins, mais aussi d’assurer la conformité avec la législation en vigueur.
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